Veja como é uma ACM antes de pedir a sua.
Este exemplo segue a estrutura e a ordem da Análise Comparativa de Mercado que preparo para proprietários que estão a ponderar vender: o imóvel, o mercado, os comparáveis, os cenários de posicionamento, os riscos e a forma de conduzir a venda.
Exemplo com imóvel fictício. Não é a ACM do seu imóvel nem uma estimativa de valor. O imóvel, as áreas, os anúncios concorrentes e os valores propostos foram criados para demonstração. Só os indicadores Micro-SIR e SIR de Ramalde são reais, com fonte e data indicadas.
Diagnóstico
O documento que apresento na reunião presencial, antes de qualquer contrato.
Plano
O que acontece depois do contrato de mediação, quando o proprietário decide avançar.
Diagnóstico
É a base para decidir se, e como, avançar com a venda. Apresento-o numa reunião presencial, com tempo para as suas perguntas.
Análise Comparativa de Mercado
Apartamento T3 | Ramalde | Porto
Morada omitida no exemplo · outubro de 2026
Esta análise identifica um intervalo indicativo de posicionamento e os principais fatores a considerar na definição do preço de entrada.
Nuno de Almeida · Consultor imobiliário · Atividade desenvolvida através da imoExperty — AMI 23760
Sobre o imóvel e expectativas
Caracterização baseada na informação do formulário e na documentação recebida, cruzada com dados SIR e com a oferta concorrente.
| Característica | Detalhe |
|---|---|
| Localização | Ramalde, Porto (morada omitida no exemplo) |
| Tipologia | Apartamento T3, 4.º andar, com elevador |
| Áreas | 146 m² de área bruta privativa, incluindo varanda de 18 m², segundo a caderneta predial, sujeitos a confirmação da correspondência documental |
| Construção / Estado | Concluído em 2024 · estado de novo |
| Estacionamento | Dois lugares de garagem e arrumo |
| Certificado energético | Classe A |
| Orientação solar | Nascente / poente |
| Equipamentos | Cozinha equipada · ar condicionado na sala e nos quartos · caixilharia com corte térmico |
| Encargos | Condomínio: 95 €/mês · IMI: 660 €/ano |
Objetivo do proprietário: mudar para uma moradia, com a venda concluída antes da compra seguinte, num prazo de 6 a 9 meses.
Expectativa inicial de valor comunicada: 600.000 €.
Nota documental: as áreas, a composição da fração e a configuração física são confirmadas na preparação da comercialização, para assegurar a correspondência entre a documentação e a realidade existente.
Metodologia e contexto de mercado
Duas fontes com funções diferentes. Uma não substitui a outra.
1 — SIR / Micro-SIR · transações
Dados de transações residenciais. Enquadram o mercado efetivamente transacionado, sem substituir a comparação individual com o imóvel.
Extração de 07/10/2026 · dados de agosto de 2026, acumulado dos últimos 12 meses · micro-zona em Ramalde · estado: novos · tipologias: apartamentos até T3 e moradias até T3 · amostra total indicada: 342.
2 — Oferta concorrente · CASAFARI
Imóveis anunciados, ativos ou retirados. Representam a oferta que o comprador vai comparar, não preços comprovados de venda. Neste exemplo, os anúncios são fictícios (folha 4).
Indicadores de absorção · Ramalde
Estes indicadores referem-se a fogos usados da freguesia. Enquadram o comportamento do mercado, não o prazo de venda deste imóvel.
Critério aplicado
O intervalo resulta da seleção individual dos comparáveis mais próximos em localização, área, estado e características. Médias e indicadores automáticos são apenas referências auxiliares.
Leitura técnica
Nesta amostra, o apartamento T3 transaciona a 3.651 €/m², abaixo da média global de 4.225 €/m², que inclui tipologias mais pequenas. Aplicar a média global aos 146 m² daria 616.850 €: seria um erro de leitura, não um valor. Aplicar o valor do T3 dá 533.046 €, próximo da média por fogo do T3 na micro-zona.
O valor de mercado resulta do encontro entre as características do imóvel, o posicionamento adotado e a resposta efetiva da procura.
Fonte: SIR / Micro-SIR — Confidencial Imobiliário. © IMOESTATÍSTICA – TODOS OS DIREITOS RESERVADOS.
A oferta que o comprador vai comparar
Quatro referências de oferta em Ramalde. Anúncios fictícios, criados para este exemplo.
| Ref. | Imóvel | Preço pedido | ABP | €/m² | Situação |
|---|---|---|---|---|---|
| A | T3 de 2023, 2 lugares de garagem | 579.000 € | 138 m² | 4.196 € | Ativo há 210 dias |
| B | T3 de 2025, 1 lugar, sem varanda | 565.000 € | 152 m² | 3.717 € | Ativo há 45 dias |
| C | T3 de 2019, 1 lugar | 520.000 € | 141 m² | 3.688 € | Retirado após 120 dias |
| D | T3 de 2024, 2 lugares, terraço | 625.000 € | 160 m² | 3.906 € | Ativo há 95 dias |
São preços pedidos, não escrituras. A média da oferta é de 3.877 €/m², cerca de 6% acima do valor de transação do apartamento T3 na micro-zona (3.651 €/m²).
O anúncio A está há 210 dias em mercado com o valor por m² mais alto. O anúncio C foi retirado: a retirada não comprova uma venda nem o preço final.
Estes dados mostram concorrência e diferenças de configuração, estado e áreas exteriores. A exposição prolongada é um sinal a ponderar, não uma prova.
Leitura estratégica do mercado
O que os dados dizem sobre este imóvel.
A média global da micro-zona inclui tipologias mais pequenas, e o T3 transaciona a um valor por m² inferior.
Os anúncios com valor por m² mais alto acumulam tempo em mercado.
O período inicial de exposição é aquele em que o imóvel é novidade para os compradores que já procuram na zona.
Fatores que influenciam a decisão de compra
Fatores de valorização
- Construção de 2024 e classe energética A
- 146 m² de área bruta privativa, acima de dois dos quatro T3 da oferta
- Varanda de 18 m²
- Dois lugares de garagem e arrumo
- Orientação nascente / poente
- Encargos de condomínio moderados
Fatores de ponderação
- Concorrência de T3 recentes na mesma freguesia
- 4.º andar sem vista desafogada
- Quando o comprador recorre a financiamento, a avaliação bancária condiciona a operação
- Expectativa inicial de 600.000 € acima do intervalo que os dados sustentam
O desafio
Entrar demasiado baixo pode abdicar de valor antes de o mercado responder. Entrar demasiado alto pode reduzir contactos e comprometer o período de maior exposição do imóvel.
O objetivo é defender o património sem perder compradores.
Cenários de posicionamento
Quatro patamares, cada um com o seu racional. Valor de mercado do exemplo: 535.000 €.
| Cenário | Preço | Racional |
|---|---|---|
| Orientado à maior procura | 545.000 € | Amplia o universo de compradores e favorece contactos e visitas mais cedo, sem garantia de prazo ou de venda. |
| Recomendado | 565.000 € | Melhor equilíbrio entre defesa do valor, diferenciação do imóvel, capacidade financeira da procura e margem negocial. Com o desconto acumulado de referência (6,0%), aponta para cerca de 531.000 €, próximo do valor de mercado do exemplo. |
| Premium | 575.000 € | Procura um prémio pela área, pela varanda e pelos dois lugares de garagem. É defensável, mas pressupõe uma apresentação de excelência e um universo de procura mais restrito. |
| Aspiracional | 595.000 € | Fica cerca de 11% acima do valor de mercado do exemplo, ao nível do price gap da freguesia (−11,1%). Exige testar a resposta da procura, com risco de perder a novidade. Não é o posicionamento recomendado. |
Nota sobre a estratégia de preço
O preço de entrada tem impacto direto no resultado da venda. A estratégia recomendada equilibra a defesa do património, a capacidade financeira da procura, a diferenciação do imóvel, a concorrência existente, a margem de negociação e o tempo de exposição ao mercado.
Os valores resultam da leitura técnica dos dados recolhidos (transações SIR, oferta concorrente e características do imóvel) à data da análise. Esta ACM tem natureza informativa e estratégica: não é uma avaliação bancária e não substitui relatórios periciais para banco, tribunal ou finanças. A existência de um cenário não constitui garantia de venda nesse preço ou prazo.
Posicionamento inicial recomendado: 565.000 €
Procura defender o valor do imóvel, preservar margem negocial e manter um enquadramento competitivo perante a procura.
A oferta concorrente apresenta
- 4 referências fictícias: 3 ativas e 1 retirada
- Entre 520.000 € e 625.000 €
- Média: 3.877 €/m²
- Maior exposição: 210 dias
O Micro-SIR apresenta
- Apartamento T3: 3.651 €/m² e 534.883 € por fogo
- Média global: 4.225 €/m²
- Amostra total indicada: 342
- Fogos usados: absorção de 5 meses e desconto de 6,0%
Leitura profissional
A recomendação de 565.000 € não resulta de uma média automática. Equilibra a defesa do valor, a diferenciação do imóvel, a margem negocial e a capacidade de resposta da procura.
A zona provável de negociação situa-se entre cerca de 531.000 € e 565.000 €: o limite inferior aplica ao preço recomendado o desconto acumulado de referência de Ramalde (6,0%).
Fica abaixo da expectativa inicial de 600.000 €, porque os dados não sustentam esse valor como preço de entrada sem custo em tempo de mercado e em negociação. As áreas e a configuração documental são confirmadas durante a preparação da venda.
Veja, num exemplo, o efeito de anunciar acima da margem de negociação →
A decisão não é apenas «a que preço colocar a casa à venda»
É definir o posicionamento que melhor permite atrair compradores sem abdicar do valor do imóvel.
Este apartamento não concorre apenas como um T3 em Ramalde. A área, a varanda, os dois lugares de garagem, a construção recente e a classe energética criam uma proposta diferenciada.
Dois erros a evitar
- Entrar demasiado baixo e não defender o património.
- Entrar demasiado alto e afastar compradores antes de conhecerem o imóvel.
Antes de avançar, alinhamos três decisões
- Preço de entrada
- Valor que queremos defender
- Margem negocial adequada
O preço de entrada deve ajudar a vender, não apenas a anunciar.
Como vou conduzir a comercialização
Da preparação à escritura, com um interlocutor responsável.
- Compreender e preparar
Alinhar o objetivo, o prazo da compra seguinte, o preço de entrada, a documentação e as condições de apresentação do imóvel.
- Analisar e posicionar
Usar a ACM, a documentação, a visita e a resposta do mercado para definir o posicionamento e ajustar a estratégia quando necessário.
- Criar oportunidades
Apresentar o imóvel a famílias em mudança de tipologia, a compradores que valorizam construção recente e eficiência energética, e a investidores de longo prazo.
- Procurar e qualificar
Procura ativa através da rede imoExperty, de mediadoras parceiras e de canais digitais. Cada contacto é qualificado pela capacidade financeira, objetivo, prazo e adequação ao imóvel.
- Ativar o mercado
Fotografia e vídeo profissionais, planta comercial e publicação nos principais portais através do CASAFARI CRM.
- Negociar e resolver
Acompanhar cada visita, identificar objeções e conduzir a negociação com base nos dados da ACM e nas condições reais do imóvel.
- Acompanhar e concluir
Informação regular sobre contactos, visitas, retorno do mercado e propostas recebidas, até à escritura.
O objetivo não é colocar a casa à venda. É vendê-la, defendendo o melhor resultado possível.
Próximo passo: se concordar com o posicionamento, avançamos para a preparação da venda.
Plano
Quando o proprietário decide avançar, atualizo a ACM na assinatura e transformo-a no plano de comercialização: ações, calendário, pontos a resolver e forma de acompanhamento.
Plano de marketing e gestão da venda
Três níveis de trabalho, ajustados ao imóvel e ao objetivo do proprietário.
Marketing básico — preparar e apresentar
- Consolidar a ficha do imóvel, as áreas, os equipamentos e a documentação
- Atualizar a ACM na assinatura e fixar os argumentos de diferenciação
- Canal único de comunicação com os interlocutores designados
- Fotografia e vídeo profissionais, planta comercial e brochura
- Inserção no CASAFARI CRM para distribuição pelos portais
- Visitas por marcação, precedidas de qualificação do comprador
Marketing avançado — criar oportunidades
- Seleção de compradores compatíveis na base de contactos e na rede imoExperty
- Apresentação aos consultores da rede e a qualquer mediadora com licença AMI válida e procura adequada: 50% dos honorários de mediação destinam-se à mediadora que representa ou apresenta o comprador, sem acréscimo para o proprietário. A partilha e a percentagem ficam escritas no Contrato de Mediação Imobiliária
- Página dedicada ao imóvel, com argumentos, imagens e formulário de contacto
- Campanhas Meta e Google Ads para públicos selecionados
Serviços personalizados — acompanhar e concluir
- Apoio à negociação e comparação de propostas: preço, financiamento, sinal, prazo e condições
- Acompanhamento documental e coordenação do apoio jurídico, do CPCV à escritura
- Reuniões para decidir ajustes de estratégia
- Coordenação de prestadores, quando necessário, com custos acordados antes da contratação
Calendário por fases
A divulgação só começa com a documentação legal necessária reunida e validada.
| Fase | Ações previstas | Informação para o proprietário |
|---|---|---|
| Validação documental | Confirmar preço, condições e documentação; preparar a produção; selecionar compradores e parceiros | Calendário da preparação e do lançamento |
| Materiais e lançamento | Concluir fotografia, vídeo, planta, ficha CRM e página do imóvel; iniciar a publicação e a divulgação dirigida | Materiais de apresentação e informação sobre o lançamento |
| Ativação | Campanhas, procura ativa, apresentações a colegas e visitas qualificadas | Contactos, visitas e propostas, quando existam |
| Acompanhamento | Otimizar campanhas, públicos e conteúdos; continuar contactos e visitas; acompanhar propostas | Ocorrências relevantes e decisões necessárias |
| Fases seguintes | Rever ações, materiais e posicionamento segundo a evidência recolhida | Eventuais ajustes de posicionamento, decididos em conjunto |
| Da proposta à escritura | Negociação, coordenação documental e do financiamento com os intervenientes, CPCV, escritura e entrega | Datas de CPCV e escritura, coordenadas com a compra seguinte |
Resolver os pontos que podem atrasar a venda
É trabalho normal de preparação. Evita que uma questão apareça na fase de financiamento ou de escritura, quando já existe um comprador e um prazo.
| Ponto | Encaminhamento |
|---|---|
| Registo predial | Obter certidão permanente atual; confirmar titularidade e ónus, incluindo a hipoteca a distratar na escritura |
| Licença de utilização e ficha técnica | Confirmar a existência e a correspondência com o imóvel |
| Garagem e arrumo | Confirmar se integram a fração ou se estão descritos como frações autónomas |
| Compra seguinte | Coordenar os prazos de CPCV e de escritura com a compra da moradia |
Como se lê a resposta do mercado
Nenhum indicador produz uma conclusão automática.
| Sinal | O que pode indicar |
|---|---|
| Poucos contactos | Preço, segmentação, apresentação, alcance da divulgação, sazonalidade ou dimensão da procura |
| Muitos contactos, poucas visitas | Desalinhamento entre o público alcançado e o perfil do imóvel, falta de clareza no anúncio ou objeções iniciais às condições |
| Muitas visitas, sem propostas | Resistência ao preço, diferença entre a apresentação e a experiência real, ou objeções ao imóvel, à documentação ou às condições |
O reporte periódico serve para identificar padrões, recolher objeções concretas e fundamentar qualquer evolução da estratégia, com decisões tomadas com base em dados e não por impulso.
A estrutura mantém-se. Os critérios mudam.
Cada tipo de imóvel exige critérios próprios de comparação e de preparação.
Moradia
Terreno, acessos, exposição solar e correspondência entre artigos urbanos e rústicos, registo e configuração existente.
Terreno
Enquadramento no PDM, condicionantes, capacidade construtiva e viabilidade da operação pretendida.
Quinta
Usos aprovados de cada edifício, água, saneamento, áreas documentadas e efeito no financiamento do comprador.
Fontes e critérios deste exemplo. Indicadores reais: SIR / Micro-SIR — Confidencial Imobiliário, extração de 07/10/2026, dados de agosto de 2026 (acumulado dos últimos 12 meses), micro-zona em Ramalde. © IMOESTATÍSTICA – TODOS OS DIREITOS RESERVADOS. Dados reproduzidos para fins informativos, nos termos de utilização do subscritor. Todo o restante conteúdo é fictício e serve apenas para mostrar a estrutura da análise. Os indicadores de mercado mudam com o tempo.
A sua ACM segue esta estrutura, com os dados do seu imóvel.
O formulário adapta-se ao tipo de imóvel. Analiso pessoalmente cada pedido. Se o imóvel e o objetivo de venda se enquadrarem, preparo a ACM e apresento-lha numa reunião presencial.
Submeter o meu imóvel para análise Ver o exemplo de preço e tempo de venda