A decisão é sua. O trabalho é meu.
Quanto vale o seu imóvel no mercado atual — e qual é a estratégia certa para o vender?
Receba uma leitura profissional do valor e posicionamento do seu imóvel, baseada em dados reais de mercado, imóveis comparáveis e nas características concretas do ativo — não numa estimativa automática.
- CASAFARI
- Micro-SIR
- Dados transacionais
- Comparáveis
- Histórico de mercado
- Análise profissional
Esta análise foi criada para proprietários em fase de decisão. Cada ACM exige várias horas de trabalho e é preparada individualmente, por isso cada pedido é analisado antes de avançar.
Submeter o meu imóvel para análiseConfidencial · Sem obrigação de contratar a mediação · Análise preparada pessoalmente por Nuno de Almeida
Se bastar multiplicar metros quadrados por um preço médio, qualquer portal fará esse trabalho.
Dois imóveis na mesma rua, com a mesma tipologia e área, podem ter valores e comportamentos de mercado muito diferentes. Piso, estado, estacionamento, vistas, exposição solar, exterior, configuração, documentação, histórico de comercialização e características únicas influenciam a forma como o mercado reage ao imóvel.
Preços a subir não significam que tudo se vende — muito menos a qualquer preço.
Um mercado com oferta reduzida pode continuar a apresentar preços elevados e, ao mesmo tempo, vender menos imóveis. É precisamente por isso que preço, posicionamento e estratégia continuam a importar.
O mercado muda de mês para mês. Por isso cada ACM é feita com os dados disponíveis à data da análise — oferta ativa, imóveis retirados, alterações de preço, tempo em mercado e, quando disponíveis, transações na microzona — e não com médias de um relatório antigo.
O preço anunciado diz o que alguém pretende receber. Uma transação ajuda a perceber o que o mercado efetivamente aceitou.
Não baseio a análise apenas nos anúncios que estão online. Cruzo diferentes fontes e níveis de informação antes de construir uma conclusão.
CASAFARI
Oferta ativa, imóveis retirados, histórico de preços, alterações de preço, tempo no mercado e comparáveis relevantes.
Micro-SIR
Informação transacional disponível na microzona, utilizada para confrontar preços pedidos com evidência de transações.
O seu imóvel
Localização, áreas, estado, configuração, estacionamento, exterior, vistas, documentação e características diferenciadoras.
A conclusão resulta do confronto entre mercado, ativo, comparáveis, transações disponíveis e contexto.
Os dados ajudam. A interpretação é o que lhes dá valor.
Cada Análise Comparativa de Mercado é preparada individualmente por mim. Não recebe um resultado automático gerado a partir de uma média.
Cruzo informação do imóvel com CASAFARI, Micro-SIR, imóveis comparáveis, histórico de mercado e documentação disponível.
Depois analiso o que torna aquele imóvel específico: localização, áreas, estado, configuração, estacionamento, exterior, vistas, exposição solar, enquadramento documental e contexto de venda.
O resultado é uma leitura profissional, explicada e argumentada — não um número produzido por um algoritmo.
Nuno de Almeida, consultor imobiliário · Nuno de Almeida Real Estate
Atividade desenvolvida através da imoExperty — AMI 23760
Não procuro “o número que parece certo”. Procuro um intervalo que consiga defender.
€/m² e distribuição de valores
Sempre que os dados disponíveis o permitem, analiso valores unitários, distribuição da amostra e posicionamento por percentis.
Comparáveis homogéneos
Um imóvel renovado não deve ser comparado indiferenciadamente com um imóvel para recuperar. Tipologia, localização, área, estado, segmento e atributos contam.
Oferta vs. transações
O preço anunciado mostra uma expectativa. A informação transacional, quando disponível, permite confrontar essa expectativa com o comportamento efetivo do mercado.
Confiança explícita
Se a amostra for pequena, heterogénea ou a informação transacional for insuficiente, essa limitação é assumida. Não transformo incerteza em falsa precisão.
Não recebe apenas “um preço”. Recebe uma leitura de posicionamento.
Quando a qualidade dos dados o permite, a análise pode apresentar diferentes cenários. Mas nem todos os preços são cenários recomendáveis.
Cenário 1
Venda mais rápida
Posicionamento mais competitivo, pensado para aumentar a procura e reduzir o tempo de exposição ao mercado.
Cenário 2
Valor de mercado recomendado
Zona de posicionamento que apresenta maior coerência com os comparáveis, transações disponíveis e características do imóvel.
Cenário 3
Posicionamento premium
Patamar superior que só faz sentido quando atributos, apresentação, escassez e contexto de mercado o conseguem sustentar.
Zona de risco
Sobrepreço / risco de não-venda
Zona em que o preço deixa de ser sustentado pelos dados e aumenta o risco de perda de procura, excesso de tempo no mercado e reduções posteriores. Não é uma recomendação de entrada.
Vender agora, esperar, manter ou rever a estratégia?
Primeiro precisa de perceber onde o imóvel está realmente no mercado.
“Não quero vender barato.”
E não deve. Mas pedir demasiado também pode destruir valor através de meses de exposição, perda de novidade, reduções sucessivas e enfraquecimento negocial.
“Quero vender, mas não sei se é a altura certa.”
O valor é apenas uma parte da decisão. Prazo, contexto pessoal, condições de mercado e objetivo do proprietário também contam.
“Já me deram valores muito diferentes.”
A análise permite separar opinião, expectativa e evidência de mercado.
“O meu imóvel não é igual aos outros.”
Precisamente. Por isso não deve ser valorizado apenas através de uma média de €/m².
Dizer ao proprietário o valor que ele quer ouvir pode ganhar uma angariação. Não significa que vá vender o imóvel.
O meu trabalho começa de outra forma: primeiro os dados, depois a estratégia e só depois a decisão de colocar o imóvel no mercado.
Não quero um imóvel em carteira apenas para aumentar o número de angariações. Quero trabalhar imóveis com uma estratégia de preço, preparação, promoção e negociação que tenha fundamento.
É vendê-la, defendendo o melhor resultado possível.
Um responsável pelo processo. Todos os compradores continuam a poder chegar ao imóvel.
A minha política é colaborar com qualquer mediadora titular de licença AMI válida e respetivos consultores que apresente ou represente um comprador, sem limitar a partilha a uma marca ou rede específica.
Quando existe partilha, 50% dos honorários de mediação relativos à operação são destinados à mediadora que representa ou apresenta o comprador, nos termos acordados entre as mediadoras.
A exclusividade é na gestão. Não é no acesso ao comprador.
- Um único responsável pela estratégia e execução.
- Um único posicionamento e preço comunicado ao mercado.
- Evita anúncios duplicados e informação contraditória.
- Maior controlo sobre apresentação, visitas e feedback.
- Histórico de contactos, propostas e negociação centralizado.
- Permite investir numa estratégia de marketing consistente.
- O comprador pode chegar através de outra mediadora sem ser excluído.
Significa responsabilidade, consistência e um interlocutor que responde pelo processo — mantendo a venda aberta à colaboração com o mercado profissional.
Informação que pode usar para tomar uma decisão real.
- Enquadramento do imóvel no mercado atual
- Seleção e análise de comparáveis relevantes
- Leitura de €/m² e percentis, quando os dados o permitem
- Intervalo de valor defensável
- Zona provável de negociação
- Cenários realistas de posicionamento
- Identificação da zona de sobrepreço e risco
- Fatores que valorizam ou penalizam o imóvel
- Sinalização de questões documentais ou urbanísticas relevantes
- Estratégia e próximos passos
Veja estes pontos num exemplo de ACM, com indicadores reais de mercado →
Um processo simples para si. Um trabalho detalhado por detrás.
Partilha os dados do imóvel
O formulário adapta-se ao tipo de imóvel e recolhe a informação necessária para o enquadrar.
Valido e normalizo
Áreas, estado, configuração, documentação e particularidades são organizadas para evitar comparações erradas.
Analiso mercado e comparáveis
Cruzo CASAFARI, Micro-SIR quando disponível, oferta, histórico e comparáveis relevantes.
Apresento-lhe a análise
Numa reunião presencial, apresento o posicionamento recomendado, os cenários, os riscos e a estratégia, com tempo para as suas perguntas.
Porque um simulador procura velocidade. Uma análise profissional procura reduzir erro.
A análise não o obriga a entregar-me a venda do imóvel.
Mas, se os dados fizerem sentido e decidir avançar, posso transformar a análise numa estratégia de comercialização.
Preparação
Documentação, apresentação, posicionamento, narrativa comercial e preparação do lançamento.
Exposição e procura
Promoção, divulgação à rede profissional, partilha, qualificação de interessados e gestão das visitas.
Negociação e fecho
Gestão de propostas, defesa do posicionamento, negociação, acompanhamento documental e conclusão da operação.
Perguntas frequentes
Para quem é esta análise?
Para proprietários em fase de decisão de venda. Não é um simulador, nem se destina a quem só quer saber quanto vale por curiosidade.
Porque é que o formulário é tão detalhado?
Porque cada ACM é preparada individualmente e exige informação rigorosa sobre o imóvel. Um formulário curto serviria para um simulador, não para uma análise profissional.
O que acontece depois de enviar o pedido?
Cada pedido é analisado antes de a ACM ser preparada. Nem todos os pedidos avançam: a análise só é preparada quando o imóvel e o objetivo do proprietário se enquadram. Quando avança, a ACM fica pronta, normalmente, em 5 dias úteis, e apresento-lha numa reunião presencial.
A ACM é o mesmo que uma avaliação?
Não. A ACM é uma leitura de mercado para decidir preço e estratégia. Não substitui uma avaliação bancária ou pericial, que têm valor legal e regras próprias.
E as outras mediadoras?
Colaboro com qualquer empresa ou empresário em nome individual titular de licença AMI válida. 50% dos honorários de mediação relativos à operação são destinados à mediadora que representa ou apresenta o comprador, nos termos acordados entre as mediadoras. Esta partilha, e a percentagem, ficam escritas no próprio Contrato de Mediação Imobiliária que assino com o proprietário.
Perceba como o seu imóvel está realmente posicionado no mercado.
Preencha o formulário abaixo. A informação será analisada individualmente e cruzada com dados de mercado, comparáveis e informação disponível sobre o imóvel.
Esta análise foi criada para proprietários em fase de decisão. Cada pedido é analisado antes de a ACM ser preparada. Serviço confidencial.
Esta Análise Comparativa de Mercado tem natureza informativa e estratégica. Não constitui avaliação bancária, avaliação pericial ou avaliação imobiliária certificada. A profundidade da análise e o número de cenários apresentados dependem da qualidade, quantidade e consistência da informação disponível para cada imóvel. A existência de um cenário não constitui garantia de venda nesse preço ou prazo.
Os dados fornecidos são utilizados no âmbito do pedido efetuado e tratados de acordo com a legislação aplicável. Consulte a Política de Privacidade.